Các ngân hàng cần liên kết để giảm rủi ro cho vay bất động sản


Với hình thức bảo lãnh thanh toán, các NH đang chủ động tham gia vào quá trình làm “sạch” thị trường BĐS. Để tạo lập một thị trường BĐS phát triển bền vững, các NH nên đầu tư, tập trung vào những nội dung, những bước cơ bản và lâu dài.

Thông tin từ NHNN cho biết, trong 9 tháng đầu năm, tín dụng BĐS đã tăng trưởng hơn 12%, tương đương 293.000 tỷ đồng dư nợ, so với mức cao nhất trước đây là 280.000 tỷ đồng  thì con số này cao hơn hẳn. Mức tín dụng này của BĐS đang tăng cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung của toàn Ngành.

> Dự án chung cư HH1 Linh Đàm

> Dự án chung cư HH2 Linh Đàm

> Dự án chung cư VP6 Linh Đàm

Chủ đầu tư cần được giám sát chặt chẽ

Phó chủ tịch HĐQT CEN Group, ông Phạm Thanh Hưng cho biết, giao dịch và thanh khoản trên thị trường BĐS đã được cải thiện đáng kể. Số lượng giao dịch đã tăng gấp 2 – 3 lần so với cùng kỳ năm ngoái kể từ giữa tháng 4/2014 đến nay. Cá biệt, có một số dự án đã có điều chỉnh tăng giá bán từ 5 – 10% so với đầu năm nhưng khách hỏi mua vẫn đông. Chính điều này đã giúp cho thị trường BĐS tăng trưởng trở lại.

vay-von-bat-dong-san

Một lãnh đạo BIDV chia sẻ, xét ở mặt nội tại thì yếu tố làm nên sự thay đổi của thị trường ngoài tình hình cải thiện chung của nền kinh tế, tâm lý khách hàng, chu kỳ vận động tất yếu thì còn do chính sự thay đổi trong nội thân các DN, chủ đầu tư BĐS. Nếu như trước đây, các chủ đầu tư địa ốc đều thụ động chờ nguồn vốn vay NH để thực hiện dự án, nếu phát sinh rủi ro hay trục trặc mà  NH có cắt vốn thì dự án buộc phải dừng lại. Nhưng hiện nhiều chủ đầu tư đã thay đổi cách làm nên thời gian qua có nhiều dự án BĐS đã thành công.

Ví dụ, dự án Thành phố sinh thái Năm Sao được ngân hàng BIDV hỗ trợ về mặt tài chính. Tổng vốn đầu tư cho giai đoạn 1 dự kiến đã mất khoảng 380 triệu USD. Ở giai đoạn đầu, BIDV chỉ giải ngân khoảng 600 tỷ đồng. Phó tổng giám đốc Tập đoàn Năm Sao, ông Đỗ Hoàng Dương cho biết, điều kiện để NH giải ngân cho dự án khá chặt chẽ. Để được vay vốn, chủ đầu tư phải bỏ phần vốn đối ứng để xây dựng cơ sở hạ tầng dự án, khi đã hoàn thiện được phần cốt lõi thì NH mới hỗ trợ giải ngân cho các hạng mục còn lại của dự án.

Ông Dương chia sẻ thêm: “Hạ tầng và một số trung tâm giải trí với chi phí 20 tỷ đồng sẽ được xây dựng trước, khi một số hạng mục của dự án được định hình, NH mới giải ngân để chủ đầu tư xây dựng tiếp dự án… Rõ ràng, để NH mới đồng hành đến cùng với dự án thì chủ đầu tư phải có tiềm lực về tài chính và rõ ràng về nguồn thu”.

Các NH ngoài việc hỗ trợ tài chính cho chủ đầu tư cũng đưa ra những giải pháp hỗ trợ tài chính cho người mua nhà. Ví dụ, ngoài việc mua trả chậm, hỗ trợ lãi suất thì nay người mua nhà còn được hưởng chính sách tín dụng dự phòng, bảo lãnh thanh toán của ngân hàng. Hoặc NH sẽ đứng ra bảo lãnh nếu thu nhập của người mua bị hụt một cách bất thường. NH sẽ có trách nhiệm theo sát chủ đầu tư, chỉ giải ngân khi tiến độ chạy nếu người mua không tin chủ đầu tư thì nộp tiền vào NH như một đối tác trung gian … Như vậy cả NH và chủ đầu tư hoạt động kinh doanh hiệu quả với sự kết hợp này vì vốn sẽ được quay vòng liên tục và nhanh chóng.

Hình thức bảo lãnh thanh toán cần được đẩy mạnh

Nhu cầu về nhà ở của người dân trên thực tế hiện đang rất lớn, trong đó nhiều nhất là những gia đình trí thức trẻ sống ở thành thị. Tuy nhiên đối tượng này lại không đủ vốn tích lũy để mua nhà. Lúc này, vai trò của NH trở nên rất quan trọng, NH có thể thông qua chủ đầu tư để hỗ trợ tài chính cho khách hàng.

Tổng giám đốc Nam A Bank, ông Trần Ngô Phúc Vũ phân tích, ở góc độ nào đó, hỗ trợ của NH còn thúc đẩy người mua nhà cố gắng phấn đấu để mua được nhà. Đồng thời, NH cũng giúp chủ đầu tư giải quyết được vấn đề hàng chậm giao dịch, tránh tình trạng hàng tồn kho, xuống cấp do không được sử dụng. Đối tượng khách hàng của dự án cũng được mở rộng, đa dạng hơn, đặc biệt là với những sản phẩm BĐS có giá trị lớn cần một sự tích lũy lâu dài.

Tổng giám đốc Sacombank, ông Phan Duy Khang cho biết, hình thức dịch vụ bảo lãnh thanh toán rất có lợi cho thị trường BĐS nên đang được các NH đẩy mạnh. Theo đó, NH sẽ là đơn vị chính thực hiện việc giám sát các dự án trên bảo đảm hiệu quả, đúng tiến độ đã dự kiến, bảo đảm thu xếp đủ vốn chủ sở hữu cho các dự án theo quy định, phù hợp với tiến độ triển khai của dự án đó. Ngoài ra, NH cũng sẽ cân đối nguồn, bảo đảm trả nợ khoản vay cho các dự án một cách đầy đủ, đúng hạn trong mọi trường hợp, các biện pháp xử lý khắc phục rủi ro về nguồn thu nhập và biến động lãi suất vay cũng sẽ được NH chú ý thực hiện.

Trên thực tế, những chủ đầu tư dự án có tiềm lực tốt đang được NH xem xét để lên phương án hợp tác theo hình thức: DN tham gia bảo lãnh đạt kết quả tốt, giúp đưa tổng số khách hàng cá nhân tiếp cận được với gói tài chính vay mua nhà. Thậm chí, để thúc đẩy sự hợp tác, các NH cho biết đang hạ mức phí bảo lãnh vay…

Đồng ý kiến, Phó tổng giám đốc HDBank, ông Lê Thành Trung cho biết, . NH rất khuyến khích việc chủ đầu tư đồng thời vừa là người vay, vừa có thể tạo ra phương án giải quyết đầu ra bằng cách đứng ra bảo lãnh cho người vay vốn mua nhà. Thựcc tế đã có những chủ đầu tư mong muốn được đứng ra làm đầu mối bảo lãnh cho khách hàng của họ mua căn hộ, nhằm hạn chế những phức tạp của các thủ tục hành chính khi muốn vay gói hỗ trợ. Tuy nhiên, việc chủ đầu tư bảo lãnh cho khách hàng của họ mua căn hộ thì bản thân chủ đầu tư phải đủ năng lực tài chính, điều kiện để đứng ra bảo lãnh và NH sẽ là đơn vị giám sát chặt tài chính của cả 2 phía chứ không chỉ nói suông”.

Phó giám đốc NHNN chi nhánh TP. Hồ Chí Minh, ông Nguyễn Hoàng Minh, đánh giá về xu hướng cho rằng, diễn biến sắp tới của thị trường sẽ rất khó lường. Nhưng việc các NH chủ động sử dụng hình thức bảo lãnh thanh toán là điều nên làm vì cách làm này sẽ tham gia làm “sạch” thị trường BĐS.

“Vấn đề quan trong bây giờ là làm sao giải quyết được những khiếm khuyết vốn có của thị trường BĐS để không bị các bên tham gia lợi dụng nhằm giảm rủi ro nợ xấu, cái quan trọng nhất là đáp ứng được nguyện vọng về nhà ở của người dân, những người có nhu cầu thực sự về nhà ở”, ông Minh phát biểu.

Content Protection by DMCA.com

Mời bình luận về bài viết